1.对物业竞聘岗位的认识及工作设想

续聘或招聘物业服务企业的标准：考量点： 首先看企业的资质等级和信用状况：不同资质等级企业对应相应服务等级，作为今后定物业费的标准及考核服务内容的标准，以免物业企业进来时说的花好桃好， 进来后降低服务标准，损害业主利益。

2.对物业公司的工作有什么好的建议

目前大部分小区选择的物业企业资质为一级或二级，提供4级或3级服务标准一级企业如万科、科瑞、景瑞、龙湖、金地、静安置业等如果选择二级企业，最好是上海市物业管理行业协会会员单位，为诚信承诺企业，这样能按物业行业协会的标准来对物业进行监督考核，有了考核内容和标准，可以避免以后物业的扯皮， 更好的维护业主权益。

3.对物业公司的看法和建议

物业管理要求：目前大部分物业企业在管理上都已实现智能化管理，对公共设施使用管理和维修保养、公共秩序维护和管理、车辆停放管理、物业区域内维修更新等费用的账务管理、档案管理、装修装饰管理等日常管理电子化，业委会能随时查询相关资料，起到督促物业按合同做好服务的作用，更好的维护业主权益。

4.对物业行业岗位的认知

所以我们小区也希望物业能达到这个管理水平但目前来说，业委会没有拿到任何公共设施设备的维护维修台账，更不要说管理电子化了小区目前的状况是：电梯已使用超过20年，电梯没有维保维修记录，电梯的安全问题令人堪忧，如果这样的管理局面不改变，一旦出事，谁来担责？小区电梯是否大修更新大家心里要有个底，一旦电梯更换， 是一笔巨额费用支出，这笔资金怎样筹集？现在能想到的方法：一是使用维修基金， 公共收益转维修基金（每年按合同物业公司提成后剩下的全部转维修基金），21年度物业提交的公共收益12.14万，物业按45%计提管理费并按6%计提了税收，实际业主大会只收到5.95万，按此速度筹集，资金缺口巨大，需业主再投资金到维修基金。

5.我对物业公司的工作思路和想法

另一种方法是用停车位的收入和地库收入来补贴，因此加强车位的管理尤为重要，一方面是更好的为真正的业主服务，杜绝车位业主用不上，而被外人长期占用，同时防止我们车位被加价转让、临停费与地库车位的收入被不正当的占用。

6.对物业工作岗位的认识

小区的车改和安装道闸已迫在眉睫，因此希望物业企业配合业委会按新的停车制度（业主提供三证进行业主车辆登记，亲友车辆登记） 堵住外来车辆占用业主车位的问题，让真正的业主车辆、亲友车辆有位置可停；配合业委会实施道闸安装，达到实际使用的要求（小区停车制度的要求），包括对28号云华车辆的管理，这样可以大幅提高停车费的收入，有效防止停车费被不正当占用。

7.对物业行业的见解

另外地库收入物业按45%计提管理费和6%计提税收，就这点业委会已向物业提出异议， 地库收益不是公共收益（街道居委老业委会都确认的事实，诉讼材料里也写清楚：地库是国有投资）， 物业只能按合理的管理成本收取，即125元收取（此收费标准贴在物业墙上已向业主公示），这样对地库的收入也会有大幅度的增加。

8.对物业工作有什么建议

通过这几方面的管理改革， 可以加快资金的筹集另外大楼外墙维修也是个大问题， 虽然物业也经常在修，每年都花费几万元的维修费，用的是公共收益和地库收入， 这些都是全体业主的钱，但物业没有维修台账，给业主维修的是哪堵墙、维修用的材料品牌、维修工艺、质保期是几年？ 有些业主维修了很多次，为什么不能解决问题，这是什么原因？无非是管理者的能力和责任心问题，对维修工艺、材料品牌、操作水平、施工监督验收把控不严，对质保期没有记录。

9.对物业公司的认识,感受,期望

由于管理不善，使得漏没有修好，墙面却修花了，像打了一个一个补丁， 严重影响小区品质，钱却用掉不少，不但给报修业主带来麻烦， 也损害了全体业主的利益比如这次有几家业主墙面需要维修，物业提交的申请报告上写的维修地方跟部分业主写的维修地方完全不同，并且物业申请报告上的价格跟供应商报的维修价格不一致；如果最简单的维修文书都做不好， 更不要谈对维修工艺、维修材料等的审核包括后期的施工监督验收， 这些不善的管理必将给业主造成不必要的损失。

10.你对物业公司的建议和意见

那么，我们需要有一个怎样的物业管理者？中国物业管理协会发布了物业管理人员职业能力评价规范DB31/T360-2020，要求物业管理服务中的项目经理须有物业管理师资质， 具有职业道德和基础的与物业相关的知识及技能（包括物业管理和服务、物业资产管理、信息系统及应用、绿色物业管理及其他综合能力）。

我以为：一个具有职业道德、熟悉信息系统应用、熟悉物业管理相关法律法规、具有基本管理技能、岗位知识和业务技能并取得与本岗位相适应的专业资格证书的人员才有可能成为一个合格的也是我们需要的物业管理服务人员小区绿化一直疏于管理，很长一段时间，建筑垃圾一直堆放在后门的绿地里，虽然去年底居委免费帮忙清理掉了那堆建筑垃圾，但绿化一直没有补上，前门绿地也曾被装修垃圾堆放， 造成绿地大面积斑秃；中央花园曾经补过的花苗也因为种植过于密集引起业主不满；绿地有些树木死掉，有些树木应该报市绿容局相关部门审批才能修剪的却直接被砍一大截，这些显然是不懂绿化管理才会做出的行为。

上海市绿化和市容管理局相关文件对树木修剪时间、修剪方式、修剪人员资质都有明确规定小区目前只有2名保洁员，要对3幢大楼内部清洁还要对外面道路一天清扫2遍，显然是达不到服务标准的 以前老物业共配置4名保洁人员，每幢大楼有一名人员搞清洁，这就比较合理。

物业公司对原配置人员减员，实际是违反物业合同的，从这点上也反映出物业的诚信度问题一个合格的管理团队基于职业道德和素养也不该做出这些行为另外据物业向业委会反应， 9号楼地下有一段污水管可能有渗漏（7号门口通9号楼大门口那段）， 经常堵经常需要疏通。

如果真如物业所说污水管有问题， 后期如果换管子或改直排，也是很大一笔费用综上，为了达到相应等级的管理要求同时又为公共设施设备筹集维修更新的资金， 必须有具备相应管理能力的物业项目经理带领合格的管理团队来实施，那么对项目经理就要有一定的要求， 比如年龄、学历、工作经历和管理能力、管理实绩，同时经理应该有良好的诚信度和职业道德，能和业委会保持持续的工作合作关系。

根据上海市住宅物业管理服务规范的三级标准， 我列了一下对物业企业的管理要求，我觉得只要有一个合格的项目经理带领一个合格的管理团队来做服务， 不管是那家物业企业，只要能达到服务标准， 能提供让业主满意的服务，我们就应该选这家企业来为小区服务。

大家可以对下面的人员配置和管理要求等发表意见服务人员配备要求：按现在的上海市住宅物业管理服务规范3级标准（大家参照以前老物业提供的服务）；上海市住宅物业管理服务规范对管理人员的年龄和上岗证都有具体要求管理人员

：3-4名,年龄在55岁以下占40%以上；其中项目经理1名，低于法定退休年龄5岁以上，持物业管理师资质证书；其他管理人员1名；维修人员1-2名，须持有相应的上岗证书，持证上岗注：维修人员如果只配备一名，则不能保证365天24小时的维修服务，特别是夜间有业主出现急修情况， 比如断电，漏水等情况则得不到维修服务。

以前老物业宏冠晚间也提供维修服务， 现在的物业一周有1~2天白天也不提供维修服务（维修工的休息日），夜晚则完全不提供相应的服务保洁人员：4名（为了达到最起码的环境清洁，个人觉得保洁人员不应该少于4名）；

保洁人员上岗前必须经过专业培训保安人员：9名 应符合相关法律规定保安不但要承担停车管理， 还需要能正确使用消防、物防、技防器械和设备，所以保安人员按标准须有一定比例专职保安以上没有配置绿化人员， 如果需要更好的服务， 大家觉得是否有必要配置1名？。

在合同执行过程中， 人员不可减少，否则属于违约，这点尤其重要， 如果落实在书面， 可以避免物业后期吃空饷，减员降低成本，是降低服务，损害业主利益管理实绩要求：财务管理要求：物业服务公司应健全财务管理制度，。

做好物业服务费、公共收益等收入台帐记录，做到运作规范，账目清晰，正确无误，提供电子文档，并按规定按时公布专项维修资金和公共收益的账目情况公共收益应按幢单独列账， 按议事规则约定将公共收益转维修基金服务设施和服务信息要求

：应设立服务接待区域；服务窗口醒目位置设立服务监督公示牌，公示物业服务合同、办事制度、办事纪律、收费标准、专项维修资金和公共收益的收支账目及其他规定公示的信息制度与档案管理要求（有电子文档）：制定完善的物业管理方案和工作流程，制定完善的内部管理制度，并具有具体的落实措施和考核办法；建立和保存下列档案和资料：。

共有部分经营管理档案；监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等公用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；水箱清洗记录及水箱检测报告；住宅装饰装修管理资料；业主清册；与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议；物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

各类档案存在本项目的办公场所， 接受业主和使用人查询综合管理要求：周一至周日每日提供不少于8小时（不含午饭及休息时间）的业务接待，并提供相应服务；24小时受理业主或使用人报修，全年每日提供维修服务对业主或使用人报修的断电、断水、水管爆裂、外窗玻璃爆裂及其他严重影响正常生活等的报修，需在半小时内到现场进行处理；无需定制或特别采购的一般维修，原则上一天内完成，一次维修合格率不低于95%；维修完工后36小时予以回访；需定制或特别采购的可约定完成。

秩序维护服务要求：对外来人员进入小区，做好查证、登记工作；对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录；楼道巡视应从上到下【包括地下建筑】，下楼巡视时不得占用电梯。

安防监控应保持设备24小时运行；发现异常情况及时通知相关人员至现场处置；监控影像资料、报警记录应当至少留存30日备查， 不得删改或扩散；小区地面、立面应设置必要的导向标识；维护道路和场地使用的正常秩序，保持消防通道畅通；

制定消防安全管理制度，明确消防安全责任，确定物业企业消防安全责任人保洁管理要求：楼内公共区域：楼内地面执行每日一次清扫，隔日拖洗的常规保洁；因意外情况出现污迹的，及时清理；墙面、楼梯扶手、栏杆、窗台、各楼幢门厅玻璃

每周擦抹一次，门、窗等玻璃每季度至少擦拭一次，保持干净、无灰尘、无污迹；天花板、公共灯具每季度除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网；电梯轿厢每日擦拭2次以上，保持清洁、不锈钢表面光亮、无污迹，操作面板无灰尘；

楼外公共区域：小区道路、地面、绿地每日清扫二次以上，做到目视干净、无污迹地面垃圾滞留时间不超过一小时明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水；公共道路的路面整洁、无明显垃圾堆积；车库地面干净，无积存污水和垃圾；绿化带区域无暴露垃圾；设置必要的灭害措施；。

生活垃圾分类收集，按照规定设立分类收集点， 日产日清；临时垃圾应每日清理；建筑垃圾应定点有序堆放；绿化管理服务要求：有相应的绿化养护计划，及时灌溉、按时修剪，清除杂草，防治虫害绿地保存率95%，乔、灌、草等保存率95%以上。

公共部位和共用设施设备日常管理要求：建立设备设施维护保养年度工作计划，完善设备设施技术信息台账，定期做好维护保养工作，按规定做好巡检，记录完整除了以上通用条款，物业服务还应符合上海市住宅物业管理服务规范 DB31/T360-2020 三级标准对应的条款的规定。

物业服务内容及要求、费用及结算方式：目前我们小区实施的是下面的服务费用：住宅：1.76 元/月/平方米（含公共能耗）裙房办公： 3.87 元/月/平方米（含公共能耗）物业费结算形式为： 包干制如果基本能维持在这个物业费价格附近（考虑几年来物价上涨因素，可能略有上调，幅度不会太大）能保证三级服务，大家讨论一下是否可行，到时候还需要跟物业谈判， 物业企业如需调整物业费价格，还需提供年度成本测算给业委会。

注： 三级服务基本就是原来老物业提供的服务包括现在物业进驻小区时答应的服务标准如果需要更好一点的服务，会调整物业费大家可以讨论一下需要的服务标准和可以接受的物业费基本是2种：一是基本维持目前收费标准，做到老物业当初的服务（目前3级标准），服务企业大概是二级资质；另一种是提高服务费， 将服务标准提高（目前标准4级），服务企业为一级资质。

公共收益分配比例：1、地面停车位（实际点下来是44个， 但物业只承认34个， 到时候是否可以请居委、业主代表、业委会成员一起实地数一下）：以3:7分成，30%归物业服务企业，70%归业主大会2、地下车库停车位（61只）：物业以125元/月/个收取管理费，不得收取其他费用

3、广告等其他公共收益：以3:7分成，30%归物业服务企业，70%归业主大会注：现在物业一直是对公共收益提取40-45%， 17年进驻小区时签订的物业服务合同是以30%对公共收益进行提成，2018年以后的合同均未通过业主大会， 均为无效合同 。

故上面对公共收益分配比例是按3:7分成定物业服务合同期限：年为了保证物业企业能按合同提供服务， 每年年底由业委会或由第三方机构组织进行合同考核及业主满意度调查（对综合管理、秩序维护服务、环境卫生服务、绿化管理服务、共用部位和公共设施设备日常管理等进行测评），考核验收合格及业主满意率在80%以上， 如未达到上述要求 ， 物业合同自动解除，不再续聘。

服务规范及考核标准：符合上海市住宅物业管理服务规范 DB31/T360-2020 三级标准